Problemi i Pronesise dhe Hipotekimi ne Shqiperi

[Sofi _]

E vendosa si nyje diku tjeter ne forum, por, mqs. eshte nje nga problemet kryesore qe pengon zhvillimin ekonomik ne Shqiperi, po e postoj dhe ketu. Kam pershtypjen se kjo eshte vec maja e ajzbergut ne lidhje me problemin e trajtimit te pronesise ne Shqiperi, por sdq. s'eshte keq si pikenisje...:

Hipotekimi si konflikt klasor
Postuar nga admin me May - 2 - 2011 / reporteri.org

nga Artan Fuga

Në emisionin e fundit “Zonë e lirë” Arian Çani kishte bërë një gjetje, duke u fokusuar në bisedën me zotin Lulzim Basha në një problem të rëndësishëm. Pra, atë lidhur me hipotekimin e apartamenteve të blera nga ana e mijëra qytetarëve, por që rezultojnë ende të paregjistruara nga ana e blerësve të tyre legjitimë.

Si studiues, këtë problem e kam ngritur nja pesë vite më parë edhe në shtypin e përditshëm, ua kam shprehur në rrafshin ekonomik dhe sociologjik mjaft politikanëve dhe gazetarëve, por gjithçka ka rënë në vesh të shurdhër.

Nuk është një problem i thjeshtë administrativ dhe teknik. Është shprehje e një konflikti klasor. Kjo do të thotë se pas këtij problemi nuk qëndron vetëm ndonjë pakujdesi në administrimin e hapësirave urbane. Jo! Është një raport klasor. Nuk po them se është shprehje e një lufte klasash, sepse ky term, prej dhjetëra vitesh i pa kuptuar në Shqipëri, mund të vazhdojë të krijojë keqkuptime edhe më të rënda. Gjithsesi, po them: tension ose konflikt klasor. Përse “klasor”? Arsyeja është e thjeshtë. Kemi të bëjmë me një përplasje interesash grupesh sociale, të cilët përfaqësojnë bashkësi interesash pronësore dhe financiare antagoniste.

Përse është një çështje politike, identitetesh politike, dhe jo çështje thjesht teknike? Si çështje teknike do të vazhdojë të mbetet e pazgjidhur. Vetëm në rrafshin politik mund të rregullohet.

Kjo çështje ngërthen marrëdhëniet midis katër grupeve të mëdhenj klasorë ose socialë. Cilët janë ata?

Së pari, pronarët e trojeve të ndërtimit. Mbi ish-pronat tokësore të tyre janë ndërtuar pallatet banimi. Në një farë mënyre ata shpesh kanë ngritur një ndërmarrje të përbashkët me ndërtuesit ose kanë pasur premtimin se do të shpërblehen me apartamente banimi a me forma të tjera.

Së dyti, ndërtuesit si përfaqësues të sipërmarrësve dhe të interesave financiare në qytet.

Së treti, burokracia e nëpunësve të pushtetit lokal ose qendror.

Së katërti, janë qytetarët, ata që kanë blerë në mënyrë krejt të ligjshme apartamentet e banimit.

Shkaqe të ndryshme kanë bërë që me dhjetëra e dhjetëra pallate banimi të mos respektojnë disa parametra, të cilët janë të domosdoshëm për t’u mbajtur parasysh, me qëllim që të hapet udhë për procesin e marrjes së lejes së shfrytëzimit dhe pastaj të hipotekimit të tyre. Diku del se marrëdhëniet pronësore midis pronarëve të trojeve nuk kanë qenë aq të qarta, pra, pas ndërtimit del se kjo çështje duhet zgjidhur me anë të gjyqit. Diku gjetkë, ndërtuesi ka kapërcyer kufijtë e tokës së rënë dakord për ta blerë nga pronari i truallit dhe përsëri konflikti gjyqësor pengon prej vitesh hipotekimin. Diku ndërtesa ka pësuar shtesa dhe modifikime, të cilat përsëri e pengojnë të legalizohet. Raste janë të shumtë.

Çfarë rëndësie ka?

Puna është se si ka marrë “zgjidhje” ky konflikt deri tani?

Në vija të përgjithshme ai është trajtuar në të mirë të pronarëve të tokës, të ndërtuesve, të nëpunësve të aparateve, dhe në dëm të atyre që janë viktimat e këtij procesi, të qytetarëve.

Përse e themi këtë gjë?

Ndërtuesi e bëri ndërtimin. I arkëtoi paratë e fituara nga shitjet. Askush, asnjë operator i fuqisë publike, nuk e pengon të shesë. Shitjet noterizohen. Mirëpo malli i shitur është i pavlefshëm juridikisht, sepse ai nuk mund të legalizohet. Ndërtuesi duhet të paguajë gjobat përkatëse, por askush nuk merakoset për këtë gjë. Ai vazhdon të ndërtojë të tjera pallate banimi dhe askush nuk e pengon, pavarësisht hipotekave që kanë mbetur pa u dhënë për blerësit e apartamenteve të mëparshme. Askush nuk vendos dorë mbi llogaritë e tij financiare. Edhe poqese është ndërtuesi fajtori që pallati i ndërtuar nuk legalizohet, dëmi që ai pëson nga ky fakt nuk ekziston.

Por, edhe pronari i tokës, edhe kur është në të drejtë të tij, pra atëherë kur kërkon që t’i njihet prona e paluajtshme e tij nga ndërtuesi, përsëri për t’u shlyer merr peng edhe ai blerësin e apartamenteve. Edhe atij shpesh nuk i dhemb asgjë. Ka marrë shpërblimin për tokën e dhënë ndërtuesit dhe, meqë ndërtesa nuk është e legalizuar, ai e quan se ende prona e tokës poshtë pallatit është legalisht e tij. Dhe formalisht ashtu është. Ta zëmë nëse një tërmet rrafshon (Mos o Zot!) një pallat, pas tij prona e tokës është e ish-pronarit të truallit.

Kurse aparatet e pushtetit mbajnë përgjegjësinë që kanë lënë në sytë e tyre të ndërtohen pallate banimi me shumë kate, me dhjetëra a qindra copë, në mënyrë jo të rregullt. Janë ata që përgjigjen për këto ndërtime, për legjitimitetin e ekzistencës të tyre. Jo blerësi. Nuk mund t’i kërkohet blerësit të domateve në treg të dijë se ku i ka gjetur domatet shitësi, nëse i ka të vjedhura apo të prodhuara në mënyrë legale, nuk është puna e blerësit të dijë nëse njësia tregtare ku ble një mall është legjitime apo jo. Këto janë punë të pushtetit. Blerësi ka paguar lekët dhe gëzon a konsumon mallin e tij.

Ndërtesat e pahipotekuara u sjellin një dëm të pallogaritshëm blerësve, pra qytetarëve. Këta të fundit, krejt të pafajshëm, nuk i rishesin dot apartamentet e tyre të blera legalisht. Nuk bëjnë akte trashëgimie. Nuk i përdorin dot si kolaterale etj. Për më tepër, si për t’i tallur edhe më fort, ata duhet të paguajnë taksa pronësie edhe pse askush nuk ua njeh atë pronë…

Jemi në kufijtë e arbitraritetit ligjor meqë, nëse këtë taksë nuk e paguajnë, qytetarët mund edhe të dënohen nga ligji, ndonëse po ky ligj nuk ua ka njohur pronën për të cilët i takson.

Masa e qytetarëve sheh se është kapur “sanduiç” brenda një marrëdhënieje të padrejtë, ku ata që fitojnë janë pronarët e tokës, janë ndërtuesit, edhe pushteti lokal. Pronari i tokës e nxori fitimin e tij. Edhe sipërmarrësi i ndërmarrjes të ndërtimit. Madje këtë të fundit, fakti që nuk ka një treg dinamik apartamentesh të përdorura që ndryshojnë pronar (për shkak të mos-hipotekimit), e ndihmon fort. Kërkesa për apartamente të reja banimi mbetet e fortë, pra edhe çmimet e apartamenteve të reja mbesin shumë të kripura. Tregu alternativ që do të realizohej nëpërmjet shitblerjeve të apartamenteve nga një pronar te tjetri është shumë i dobët, pikërisht për shkak të mungesës të hipotekimit të apartamenteve të tyre. Ndërtuesi, që në fakt ka përgjegjësinë që qytetari nuk e ka ende hipotekën, fiton dy herë. Një herë sepse shiti sipërfaqe të banuara, pa mbajtur parasysh se ato nuk plotësojnë kushtet për t’u hipotekuar; së dyti, sepse duke bllokuar tregun individual të shitblerjeve të apartamenteve të përdorura (meqë nuk janë të hipotekuara), mban çmime monopol në treg për apartamentet e reja të ndërtuara nga po ai vetë.

Në këtë mënyrë mungesa e hipotekave për apartamentet e banimit shndërrohet në një mekanizëm për mbajtjen e çmimeve monopol në treg. Është një mekanizëm mbifitimi, që rëndon mbi supet e qytetarit dhe të padrejtësive ligjore që ai pëson mbi supe.

Edhe pushteti lokal është i fituar nga mungesa e hipotekave. Ai edhe ka marrë të ardhurat e tij nga ndërtimet e kryera, edhe ka lejuar që ndërtimet të bëhen jashtë kushteve ligjore në fuqi, edhe nuk ushtron asnjë autoritet për të bërë të mundur zhdëmtimin që do të lejonte legalizimet dhe hipotekimet. Edhe merr taksë pronësie për një pronë të panjohur nga ligji.

Detyra për të mos lejuar ndërtime që nuk plotësojnë kushtet ligjore është e tij. Edhe pasojat financiare duhet të bien mbi të, jo mbi qytetarin. Qytetari është i çliruar nga detyrimi për të ushtruar autoritet në kontrollin e hapësirës publike. Madje nuk i lejohet të ushtrojë ndonjë autoritet në të.

Të gjitha palët, pronarët e tokave, ndërtuesit, si edhe aparatet burokratike të fuqisë publike nuk cenohen në asnjë rast nga ky model që rëndon mbi qytetarin, pra mbi blerësin. Edhe ka paguar, edhe nuk ka marrë mallin që i takon.

Problemi i hipotekimit të banesave të ndërtuara në qytet duhet trajtuar globalisht dhe në mënyrë të integruar. Të gjithë blerësit e rregullt të apartamenteve të ndërtimit janë në të drejtë të tyre dhe jo vetëm disa prej tyre. Të gjithë. Çështjet e pronësisë a të tjera le t’i zgjidhin midis tyre pronarët e tokës, ndërtuesit, bashkitë përkatëse. Malli domate, turshi, pjeshkë, pjepër apo apartament, sa kohë nuk është i vjedhur, i takon blerësit legjitim dhe si i tillë duhet të trajtohet. Kjo çështje zgjidhet me një ligj fare të shkurtër, që në çdo rast njeh automatikisht hipotekimin e apartamentit të blerë nga qytetari, kur ai ndodhet në një ndërtesë të ngritur me leje. Çështjet e pronësisë mbi tokën, të mbishtesave në ndërtim etj., janë të atyre që i kanë krijuar apo toleruar: pra, të pushtetit lokal, të pronarëve të tokës dhe të ndërtuesit. Ata le t’i zgjidhin si të duan punët e tyre në rrugë administrative apo ligjore, apo gjyqësore.

Në këtë mënyrë pushteti do të aplikonte një zgjidhje të drejtë dhe të paanshme. Jo si derimëtani, kur në konfliktin klasor midis pronarit të tokës, sipërmarrësit ndërtues, qytetarit, pushteti bëhet palë me ata që kanë fuqi financiare dhe pronësore kundër masës të qytetarëve që dëmtohen arbitrarisht nga institucione që ata i paguajnë për t’i mbrojtur.

Shënim: Pikëpamjet e shprehura nuk prezantojnë domosdoshmërisht qëndrimin redaksional të Reporteri.org